Irrationalité et bulle immobilière

Robert Shiller explique d’où provient la bulle immobilière et surtout pourquoi elle pourrait réapparaître. En quelques mots, la raison tient à la totale incompréhension de la part des agents des facteurs influençant les prix de l’immobilier. Du point de vu des « fondamentaux », il n’y aucune raison de penser que les prix de l’immobilier doivent augmenter durablement dans le futur (pas de raréfaction des terres constructibles, pas de pénurie des matériaux de construction, etc.). Bref, les individus ont des représentations et forment des anticipations totalement erronées qui les poussent à adopter des comportements faisant monter les prix. J’ajouterai que l’on est pas obligé de supposer que tous les individus sont irrationnels. Mettons que vous vouliez acheter une maison ou un appartement dans un avenir plus ou moins proche ; vous connaissez bien les « fondamentaux » et donc vous savez qu’il n’y aucune raison pour que les prix augmentent sensiblement à l’avenir. Vous prenez votre temps pour votre achat. Mais si vous avez un doute sur la rationalité des autres agents, et que vous les soupçonnez d’être en proie aux illusions décrites par Shiller, alors vous pouvez avoir intérêt à précipiter votre achat et donc, de cette façon, confirmer les anticipations spéculatives dominantes.

Cela me fait penser à quelque chose d’assez différent mais où on retrouve toutefois le poids de l’irrationalité. J’ai assisté hier à la soutenance d’HDR (habilitation à diriger des recherches) d’une maître de conférence ayant notamment beaucoup travaillé en économie des transports. Elle est à l’origine d’une étude sur l’impact économique de l’arrivée du TGV-est dans ma région. Cette étude était commandée par les pouvoirs publics qui voulaient savoir quelles seraient les retombées économiques de telles infrastructures. Les économistes savent depuis longtemps que les infrastructures de transport n’ont pas « d’effets structurants » systématiques sur une économie locale, que bien d’autres facteurs jouent et qu’en tout état de cause la seule arrivée du TGV ne garantie aucun « boom » économique. Mais c’est le genre de message auquel les responsables locaux sont typiquement hermétiques. La maître de conférence faisait l’hypothèse que les responsables politiques (ainsi qu’une partie de la population) sont sur ce point aveuglés par des mythes, des croyances, qu’aucune étude scientifique ne peut venir remettre en cause : les individus croient et veulent croire à l’effet positif de certaines choses, comme la mise en place d’infrastructures de transport. Un membre du jury a fait justement remarquer que l’on ne pouvait néanmoins pas évacuer l’hypothèse des intérêts, à savoir tout simplement que les élus locaux peuvent avoir un intérêt à faire venir le TGV dans la région, quand bien même ils savent que son impact économique sera faible. La même question est ici soulevée : quel est le poids des comportements « non rationnels », c’est à dire guidés par des croyances qui ne sont jamais remises en cause, dans les phénomènes économiques ? 

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4 Commentaires

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4 réponses à “Irrationalité et bulle immobilière

  1. Le raisonnement de Shillet se résume à une belle pétition de principe : les prix montent trop parce que les gens croient qu’ils vont monter. Cela revient à dire que les gens se trompent parce qu’ils font des erreurs. En termes d’analyse causale ça ne va pas très loin…

    Il y a plusieurs critiques à faire :

    1) La critique de la valeur fondamentale : « Comment peut-on être fondamentaliste quand ni le prix fondamental ni aucun de ses déterminants directs ne sont observables dans le présent? » (P.-N. Giraud, Le commerce des promesses)

    2) La rareté de l’actif considéré est une condition nécessaire (mais pas suffisante) d’une bulle : il y a donc plus facilement des bulles immobilières avec zoning que sans zoning (Ed Glaeser).

    3) Plus important, si quelqu’un croit savoir qu’un actif est « trop » cher et va baisser, il peut en tirer un profit. Il y a bien quelques hedge funds qui ont spéculé à la baisse sur le marché des crédits hypothécaires titrisés, mais ce n’est qu’une infime minorité à ma connaissance. « Avant d’expliquer pourquoi le marché s’est trompé, il faudrait commencer par se demander comment il aurait pu ne pas se tromper » (Hayek)

  2. arcop

    Juste un petit contrepoint. Il y a quand meme quelques tendances lourdes qui expliquent (en partie et surement pas en totalite) la croissance rapide (disons plus rapide que le reste) des prix de l’immobilier:
    – gains de productivite moindres que dans certains secteurs
    – un pool de ressources (les terrains, etc.) limites, effet renforce par l’augmentation previsible a long terme des couts de transports
    – une augmentation relativement reguliere de la population (dans les pays ou ce n’est pas le cas, on n’a pas vu de bulle, ex. Allemagne), et en plus de cela une augmentation structurelle du nombre de foyers (le modele couple avec deux enfants, de 20 ans jusque disparition, etant remplace par des celibats de plus en plus long et surtout une destructuration du couple traditionnel– par exemple un couple avec un enfant a besoin disons d’un 4 pieces, quand un couple separe avec garde alternee a besoin de deux 4 pieces, ou au pire deux 3 pieces…)
    Maintenant, evidemment ca n’explique pas, loin s’en faut, la totalite de la hausse des prix…
    Mais on peut trouver de bonnes raisons d’envisager que les couts de l’immobiliers vont a long terme augmenter…

  3. MacroPED

    Ce qui m’intéresse le plus c’est le parallélisme ou la ressemblance, qui tombe juste pour illustrer le propos.

    En passant, son hypothèse a-t-elle été vérifiée avec succès, confortant dans ce cas ce que dit l’économie de transport (que j’ignore largement)? ça m’intéresse d’autant plus que dans les pays sous-développées ce genre de discours passe et l’on juge les politiques uniquement sur base de ça, de fois. Il faut dire que vos propos traduisent des nuances. Genre: ça peut ou ne pas avoir d’effet.

  4. elvin

    Juste une remarque qu’il est impossible de ne pas faire. C’est quand même incroyable que dans un article comme celui-là on passe complètement sous silence l’action des pouvoirs publics US qui, via leurs affidés Fannie et Freddie, ont sciemment gonflé la bulle !

    C’est probablement que quand on compte sur quelqu’un pour vous sauver de la noyade, il serait mal venu de dire que c’est lui qui vous a foutu à l’eau…

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